Plan van aanpak renovatie boerderij

[Doubjj20]

Wij staan op het punt om een oude boerderij te kopen van 200 jaar oud.
Voor we tot aankoop over gaan hebben we er met een aannemer en een bouwkundige/bouwhistoricus doorheen gelopen voor een plan van aanpak en een kosten inschatting voor de verbouwing.
Nu zit er een groot verschil tussen het plan van aanpak van beide heren en ik weet me eigenlijk geen raad.

Ons uitgangspunt is, dat de boerderij moet blijven staan, Enkel in 1 zijgevel en achtergevel gaan we aanpassingen doen aan openingen voor ramen en deuren.
De andere gevels blijven zoals ze zijn, want die openingen passen prima in ons ontwerp.
Verder waren we van plan het complete huis te strippen, incl dak en er als ware en huis in te bouwen, om zo goed geïsoleerd te wonen en om ev optrekkend vocht tegen te gaan van de bestaande muren.

De buitenmuren zijn steens uitgevoerd,
Het huis is gedeeltelijk gefundeerd tot minimaal 70cm diep en gedeeltelijk staat het zo op het zand, 30 cm diep, waarbij er niet vanaf het zand trapsgewijs gebouwd is, maar gewoon zo omhoog.


Plan aannemer:
Dak eraf
Buiten gevels stutten
Alle binnen muren eruit
Kokerfundering naast bestaande buitengevel storten tot min 60 cm onder maaiveld.
Bij het gedeelte waar maar 30 cm diep is gefundeerd in 1 dag graven en storten, om uitkalven vanhet zand tegen te gaan.
Daarop een nieuwe binnenmuur plaatsen en het dak op de binnenmuur afsteunen.
Binnenmuur wel met spouwankers verbinden aan bestaande buitemuur.
Buitengevel wordt dus niet meer dan sier.
Dakspanten eruit en op nieuwe dragende binnenmuren de gordingen plaatsen.
Voordelen:
- Isolatie is op en top
- Geen belemmeringen van de indeling
- Sneller klaar met verbouwen
Nadelen:
- Complete vergunning nodig
- Ik weet niet of de muren blijven staan in het deel waar geen diepe fundering staat
- Kans op golvende buitenmuren
- Lang een open bouw
- Grote kans dat het niet meer als verbouwing wordt gezien, maar nieuwebouw en dan heb ik een probleem, omdat het huis heel laag is. Goot begint op 2,3 mtr en nok zit op 5 mtr. Dat zijn de buitenmaten. Ik kan dus nooit hoge deuren erin maken en de verdieping is niet meer bruikbaar als bergzolder.

Plan bouwkundige/bouwhistoricus
Maximaal laten staan wat er staat. Slecht enkele binnenmuren afbreken om het hokkerige eruit te halen.
Binnen in het huis wel alle vloeren eruit en dan op het zand 15 cm beton storten, 10 cm pir isolatie daarop en dan nog een smeervloer van 7 cm.
Het peil zou dan 2 cm omhoog komen, maar dat is niet zo erg.
Op de werkvloer nieuwe spouwmuur aanbrengen met isolatie en de bestaande muren impregneren tegen optrekkend vocht.
Alle dakspanten laten staan, enkel wat verstevigen en van binnenuit isoleren.
Voordelen:
- interne verbouwing, dus geen bouwvergunning nodig
- geen constructeur nodig, maar zou toch zaken laten doorrekenen voor de zekerheid
- geen open bouw
Nadelen:
- kans op doorslaand vocht
- lang verbouwen
- duurder?
- Angst voor niet diep genoeg vorst tegengaan

Het liefst ga ik voor een combinatie van de 2, met als doel om zo min mogelijk vergunning etc te moeten aanvragen, omdat ik geen slapende honden bij de gemeente wakker wil maken, omdat het huis nu eigenlijk onbewoonbaar is, maar zo niet is aangeschreven en ik dus aan de oude normen kan blijven voldoen.

Ik weet niet wat ik nou moet doen, want ik heb ook het idee als ik 100 mensen vraag ik 100 meningen krijg. Dat gebeurt op een forum natuurlijk ook, maar dan ontstaat er ook een discussie over wat wel en wat niet kan..

 

[IJkenhout]

Is het een monument?

Wil je een goede woning, of maak je je druk over vergunningen en regeltjes? Gebruik het bouwbesluit om een leefbare en hedendaagse woning te krijgen. Alleen op de punten waar het écht niet kan, kan je "oude normen" gebruiken. Daar zal de gemeente geen problemen mee hebben. Ik vind het eerste plan een stuk degelijker klinken. Maar ik ken het pand niet. Misschien zijn de oude muren en constructie (bv. kap) zo mooi en karakteristiek, dat je die zoveel mogelijk wilt behouden. Als dat niet is, sloop dan alles en maak het nieuw.

Je kan ook oude delen hergebruiken, zoals stenen en houten balken. Hout in meubels, kozijnen, aftimmeringen enz. Oud hout geeft snel karakter.

Over variant 2: Als je de kapconstructie verstevigd, is dit al vergunningplichtig. Check het altijd bij de gemeente. Het is wel zo dat de vergunning alleen voor dat deel nodig is, de rest blijft dan vergunningsvrij. Bij monumenten is alles vergunningplichtig, maar dat wist je vast al. Zie ook https://www.omgevingsloket.nl/Particulier/particulier/home?init=true
Tegen optrekkend vocht moet je muren injecteren, dus niet impregneren.

 

[Kareltje33]

Het huis staat er al 200 jaar, zijn er scheuren/verzakkingen in de muren? Zo niet, dan is de fundering blijkbaar diep genoeg en kun je je afvragen wat het nut van dieper funderen is.

Je kunt de bestaande buitenmuren ook van buiten isoleren en dit afwerken met stucwerk of baksteenstrips, afhankelijk van wat je als buitenafwerking wil hebben. Hoef je geen nieuwe buitenmuren en fundamenten te plaatsen.
Kijk maar eens hier: https://de.wikipedia.org/wiki/Wärmedämmverbundsystem Beproefd system, kanttekening erbij is dat het met zeer grote isolatiediktes en gering dakoverstek nogal eens tot algenvorming in het stucwerk leidt.

Dak: Als dakspanten enigszins in een vlak staan, normale balken zijn en in goede staat zijn, zou ik voor verstevigen en van binnenuit isoleren gaan. Minder werk en minder administratieve rompslomp.

Bij mijzelf ga ik de kap compleet vervangen, maar die bestaat dan ook uit vrijwel onbewerkte sparrenstammetjes, die vrij willekeurig geplaatst zijn. (300 jaar geleden bestond de 625 mm rastermaat nog niet :) ) Bij het isoleren en plaatsen van het dakbeschot ben ik dan zoveel meer tijd kwijt, dat een nieuwe kap eenvoudiger is.

Ciao, Kai