Kosten verbouwen tegenwoordig.. wat te doen dakopbouw of verhuizen..

[Annadebouwer]

We zijn momenteel bezig met dakopbouw van ons appartement in den haag (100m2 momenteel) met interne renovatie deels (2 badkamers en wat muurtjes). Luxe uitvoering met vloerverwarming, luxe keuken, betoncire en inbouw dakramen en beloopglas etc (55m2 dakopbouw met 25m2 dakterras). Kostenramming architect 200.000+ maar ik denk veel hoger. Leuk, aardig en wat we willen. Door de flinke overwaarde hebben we behalve eigen geld ook mogelijkheid bouwdepot dus als geld op is kunnen we nog hoger gaan. Vrijwel weinig risicos en realiseerbaar volgend jaar. Toch nadelen zijn dat er zijn beneden buren, geen tuin en drie trappen in totaal

andere optie is dat we gaan op klushuis bieden deze week. Eengezinswoning van 100m2 met tuintje 25m2. Er moet alles gerenoveerd worden en we wilden dakopbouw ivm ruimte. Maar dat lijkt niet haalbaar te zijn.. zijn we twee opties te bekijken..Denken jullie meer?

budget is 170.000

Dingen die sws gedaan moeten worden:
keuken 25.000
Electra 10.000 incl groepenkast
Radiatoren, evt leidingen, cv 10.000
Vloer boven pvc/onbehandeld eiken 2.500
Vloer beneden gietvloer 4.000
Vloer beneden farmacell/zandcement
Vloer beneden verwarming 2.500
Badkamer afwerking 2.500
Badkamer installaties 5.000
Wc (2) 3500
Stukwerk 4000
Sloopwerk ????
Deurposten/deuren (7) 1500
Verf, plinten, wanddozen etc 2000
Kozijnen vervangen +- 12.000

optie 1:
Dakopbouw €100.000 (40m2)
Badkamer en afwerking dakopbouw €15.000
Dat is op aanvraag van de buren, zelf heb ik nog offertes globaal liggen van 1900 p/m2 incl btw dakopbouw casco prefab. Als ik dit neem zou de dakopbouw lager uitkomen denk ik.

Optie 2:
Uitbouw living met solarux harmonica pui €30.000

wat denken jullie wel haalbaar is? Of helemaal niet haalbaar? We kunnen helaas amper tot niets zelf doen ivm drie kleine kinderen. Het liefst heb ik natuurlijk de dakopbouw want anders hebben we allemaal te kleine slaapkamers en maar een badkamer. Maar normale tot luxe renovatie moet ook kunnen voor ons om goed te leven..

Ergens intern begrijp ik wel dat 170.000 voor renovatie van 100m2 en dakopbouw is niet haalbaar.. maar misschien heeft iemand recent andere ervaring mee?

 

[Walker]

1) Als je zelf niet handig bent of geen tijd hebt moet je niet aan een klushuis beginnen.
2) Niet alleen woningen zijn schaars, ook bouwmaterialen en aannemers. Als je geen aannemer in je vriendenkring of familie hebt betaal je de hoofdprijs.

Daarbij is dit een klusforum, en niet bedoeld om offertes of prijzen van aannemers te controleren.

 

[Annadebouwer]

Het was ook niet mijn bedoeling offerte vergelijken maar meer een vraag of we het redden met ons budget.

we kunnen zelf wat en handig maar met drie kleine kids is niet alles haalbaar.

ik heb net een raw schatting gekregen
Dakopbouw 40m2 casco 65.000
Uitbouw 5x2.5 40.000
Renovatie 100-120.000

is het tegenwoordig echtzo duur of kunnen we wat mee voornamelijk met de uitbouw

 

[Vonken_trekker]

Die prijzen klinken mij niet onrealistisch in deze tijd. Het kan lonen om meerdere prijzen op te vragen maar veel bouwers maken vandaag de dag niet eens meer een gratis offerte. Het is nu helaas eenmaal een ongunstige tijd om te verbouwen wat dat betreft.

 

[Annadebouwer]

Ok dan kan ik wat mee. Ik ga uiteraad meer offertes opmaken maar alles hangt een beetje af van de bod. Het huis is erg duur geprijsd en we zakken al af en dan moeten we eigenlijk nog iets lager om verbouwing te realiseren.


bedankt

 

[Sander 1972]

In de offerte staan op dit moment bij iedereen prijs wijzigingen voor behouden. Er is voor niemand op dit moment een normale prijs af te geven. De prijzen voor inkoop hout geld nu op dit moment voor hooguit een maand.
Dus ik zou aan een offerte niet te veel waarde hechten. Kan maar zo zijn dat het volgend jaar het dubbele of meer kost

 

[IJkenhout]

Er zijn bureau's die de kosten exact kunnen ramen. Een architect kan dat ook meestal wel.

Belangrijkste vraag hier lijkt me als eerste of je in een appartement wilt wonen of in een rijwoning. Dat heeft beiden zijn voor- en nadelen.
Als je zelf niet klust, hou dan rekening in het budget met alles wat je uit moet besteden. Vooral de "kleine" dingen gaan erg hard (stucwerk, elektra, aftimmering, schilderwerk)

 

[Annadebouwer]

Dat is waar!
we gaan een bod uitbrengen waarbij we 250.000 achterhouden voor renovatie, casco dakopbouw en uitbouw.
Mocht het niet lukken, jammer dan gaan we verder met ons appartement en dakopbouw hier. Inderdaad beide zijn nadelen en voordelen dus lastig kiezen…

hier hebben we 10 jaar terug alles gestript en luxe gebouwd helaas moet alles over hoop en wordt boven open loft en beneden slaapkamers en 2 badkamers. Kostenramming 180.000 maar dat komt hoger uit sws. Architect gaat bestek uitschrijven volgens heb kan dat 40-50k verschil maken van aannemers. Helaas echt niet doodsnee constructie 9mtr overbruggen) dus moet hout en metaal etc..

we zouden in huis als ons bod geaccepteerd ook architect inhuren en bestek doen denk ik.
ik denk dat het dan redelijk uiteindelijk in kosten kan schelen.
Zelf kunnen we houten vloer leggen, slopen, hier en daar wat simpele dingen en we hebben opzich wel iemand die kan niet zo duur hang sluit werk, gipsmuren, electra, en kleine stukdingen doen.

echt dakopbouw, aanbouw, riolering, leidingen cv, electra groepenkast, farmacell/zandcement etc moeten echt vakmensen doen vind ik zelf

 

[Mn22]

Je moet je ook afvragen of de investeringen die je wilt doen in de woning/appartement wel verstandig zijn. Oftewel de investering moet passen bij het type object en o.a. de ligging.

Je kunt bijvoorbeeld een appartement in een minder goede buurt wel heel luxe renoveren, maar de investering in de renovatie vertaalt zich dan niet, of onvoldoende, in een stijging van de waarde van het appartement. Een dergelijke investering in renovatie is dan minder verstandig, aangezien de investering er niet meer uitkomt bij verkoop.

Het kan dan verstandiger zijn om de renovatie en daarmee paard gaande investering wat te versoberen.

 

[Annadebouwer]

het is een top buurt en huizen hier met dakopbouw (hebben vrijwel allemaal) en ok (5/10y terug) renovatie gaan van 750.000 vraag prijs nu. Dus het investering is prima. Huis is erg hoog geprijsd 500.000 beleggers al afgehakt die zeggen 400.000 max. We willen 430.000 bieden.

investering moet niet hoger zijn dan 250.000 dat wel want anders hebben we dat niet +weinig rendement. Het zijn bizarre tijden. Huis is afkomstig van executaire verkoop de kinderen van de overleden bejaarden hebben uiteraard geen haast. Ons makelaar was in shock van prijs (binnen en buiten is het ‘30 jaren afwerking haha) komt neer op 5.000 p mt2 verkoopprijs. Verkoop Makelaar zei dat ze hebben advies prijs gegeven maar verkoper wilde “eigen prijs”. Het is dus niet zeker dat het lukt kan zijn dat ze het nog halfjaar laten staan voor dit bedrag

 

[Annadebouwer]

Na wat puzzel wel heb ik dit.
kunnen jullie meedenken? Iets verveten, te duur/te goedkoop begroot?

Budget €235.000

Grote dingen €120.000:
Dakopbouw 40m2 casco €65.000
Uitbouw €40.000
Architect/constructie €10.000

Algemeen €62.000:
Strippen €5000
Electra/groepenkast €10.000
Radiatoren, leidingen, cv €15.000
Stukwerk €5000
Keuken €25.000
Trap renovatie €2.000

Beneden 50m2 €16.300:
*Muren weghalen/evt. draagconstructie €5000
Ondervloer farmacel €2500
Vloerverwarming €2500
Gietvloer €4000
Wc €2000
Deurpost wc €300

1e woonlaag 50m2 €12.500:
Ondervloer underlaymend €1000
Houtvloer €2500
Wc €2000
Badkamer €5000
Schuifdeurensystemen (4) €2000

ik heb zekerheid van enkel prijzen: gietvloer, badkamer betoncire en vloer, vloerverwarming. Dakopbouw casco en uitbouw. Daar heb ik ruw schattingen van mensen of offertes al liggen.

Aldus groot bouwbedrijf die in buurt dakopbouw doet en renoveert etc €250.000 heb je genoeg voor alles maar basis en excl. uitbouw. en dak opbouw enkel casco. We willen echter echt en dakopbouw en uitbouw realiseren.. en volgens mijn berekeningen kan dat wel, we willen ook best wel dingen casco+ opgeleverd hebben zodat we zelf gaan aan de slag met electreciteit, gietvloer verwarming etc. Dat zal vast wel geld schelen. We kunnen zelf wat en anders elders offertes opvragen van kleine bedrijven etc..

 

[Walker]

Hou rekening met de schaarste en dus extreme prijsstijgingen van bouwmaterialen. Momenteel geldt voor bijna alles: Dagprijzen. Oftewel tegen de tijd dat je de materialen in moet gaan kopen, kan het zomaar 20 tot 30% duurder zijn.

 

[Annadebouwer]

Ja daar ben ik mij bewust maar wat dan.. niet verbouwen, niet verhuizen..?? Ik bedoel hoe dan als je nu budget hebt 230.000 en je red het wel bijna wel/niet en over 4 maanden als je kan bouwen red je totaaaal niet?
ik heb gelukkig wel al de keuken hah.. voor de dakopbouw hier hebben we het al laten tekenen en uitrekenen met 25% vaste prijs bovenop voor komend jaar.. maar nieuwe huis betekent nieuwe keuken en dan gaan we weer..

Van andere kant hier in ons huidige huis hou ik al mij hart vast wat het allemaal gaat kosten. Begroot 180.000 door architect maar met veel erg veel hout en metalen draagconstructie zal dat echt super bovenop gaat zitten. En verhuizen loopt wel want we halen rente flink naar bedenen..

Van andere kant kan ik gewoon echt niet bieden 450.000 dat betekent budget 225.000 maar. Dan moeten we keuzes maken of dakopbouw of aanbouw.

 

[Sander 1972]

Prijzen stijgen er snel op het moment. Dus met 25 procent stijging rekening houden. Zou er niet vanuit gaan.
Hout is sinds gisteren 75 procent duurder en die was af gelopen tijd regelmatig omhoog gegaan.

 

[Walker]

De prijsstijgingen vinden al plaats sinds november vorig jaar. Echter niet iedereen zal de liggende voorraden herwaarderen naar de laatste inkoop/marktprijzen. Meestal doet men dat pas als er ook daadwerkelijk nieuwe voorraden ingekocht gaan worden. En dan krijg je plotseling enorme stijgingen te zien.

 

[IJkenhout]

Houtprijzen zijn momenteel juist aan het dalen. Laat je niet gek maken. Aannemers maken nog steeds erg weinig winst.

We geven hier geen prijsadvies. Zoals eerder gezegd zijn er betere manieren om je prijzen te laten checken.

 

[Annadebouwer]

Bedankt

 

[Mn22]

Je moet je niet gek laten maken, je kunt ook wachten. Over twee jaar ziet het er wellicht weer heel anders uit. Onthoud ook dat de woningprijs ook weer omlaag kan.

De woningprijzen zijn nu gestegen tot het niveau dat mensen kunnen betalen. Kleine rentestijging of economische tegenwind en gaan we dat terug zien in de woningprijzen. Per slot van rekening is het voor een groot deel massapsychologie.

 

[Annadebouwer]

@Mn22 dat is waar maar nu kunnen we dat wel juist doen door een flinke overwaarde van ons huidige huis.. we hebben overwaarde van 250.000 + eigen geld van 230.000 maar maxiamel hypotheek mogelijk 220.000.
Als we blijven hier en gaan dakopbouw maken etc in huidig huis hebben we hypotheek van 150.000 en na verbouwing taxatie rond 620.000. Als we verhuizen zitten al ons geld in huis ja maar wel eengezinswoning
Link verwijderd ivm privacy - mod

 

[Boertje125]

Stop met kijken wat een huis waard is en bepaal gewoon voor jezelf wat je uit wilt/kunt uitgeven en ga daar mee aan de slag.
je woongenot heeft ook waarde en over 10 jaar zit je vanzelf wel goed ook als je nu eigenlijk iets te veel betaald.

trek een plan en maak een lijstje bepaal wat belangrijk is.
een keuken van 25000 kan je bijvoorbeeld ook laten vallen en eerst een IKEA blokje neerzetten

je kan ook overwegen buiten de stad te gaan wonen dan heb je voor 400.000 een compleet nieuwe vrijstaande woning

ps hoezo kan je niet klussen met kinderen?
die vinden dat prachtig