Bestaat deze aanbouw uit verborgen gebreken?

[sj0ertum]

Beste klussers!

Wanneer ik ga googlen naar antwoorden op mijn klus vragen, kom ik meestal hier uit.
Ik heb nu echter jullie kennis nodig voor mijn specifieke 'probleem'.

Wij hebben een 2 onder één kap woning gekocht uit 2016. Keurig netjes allemaal. Er is een aanbouw aan gezet (2018) door de vorige (eerste)bewoners die technisch minder mooi lijkt dan het oogt. Er is destijds geen bouwkundige keuring geweest. Huis uit 2016, dat zal wel goed zitten dachten we toen in de gekte van de markt.

Bij de bouw van de woning is al rekening gehouden met de aanbouw. Zo was er al een loodflap ingemetseld, was er een groep voor vloerverwarming gelegd en afgedopt en de fundering is voorbereid. Daarnaast is er tussen de buren een steens muur opgemetseld ter voorbereiding van aanbouwen aan beide kanten.
Er is ook een garage aanwezig. Die steekt precies de diepte van de aanbouw achter de woning uit. Het enige wat dus moest gebeuren is een achterpui tussen de garage en de steens muur plaatsen, een betonvloer storten en een dak er op. Om het leven nog makkelijker te maken, is de oude achterpui blijven staan. We hebben dus openslaande deuren midden in het huis naar de aanbouw en De aanbouw is nu dus een echt losse ruimte. De dorpel van de originele achterpui is ook gewoon blijven zitten en er is voor gekozen om de vloer van de aanbouw lager en dus onder de originele dorpel te storten. Dat is jammer, maar die losse ruimte en die pui is eigenlijk best handig en fraai.

Waar gaat het mis?

• De vloer is aan de kant van de originele achtergevel 1,5 cm verzakt. Viel al snel op omdat hij weg loopt van de plint
• Vloerverwarming heeft onvoldoende doorstroomcapaciteit. Max 2-2,5 liter p/m. Ventiel staat volledig open op die groep. Leidingen komen vanaf woning via de achtergevel de aanbouw binnen. Ik vermoed dat die 1,5 cm verzakking van de vloer aanvoer en/of retour knijpt. Op deze capaciteit wordt de vloer onvoldoende warm.

Omdat de aanbouw de woonkamer vrij donker maakt, informeren we nu naar een lichtstraat. Dus ik ging de aanbouw nog wat beter bekijken wat we zouden moeten voorbereiden voor die lichtstraat. Ik ontdekte het volgende.

• De nieuwe achterpui lijkt dragend te zijn gemaakt. Er ligt een flinke houten balk op de pui. De pui is zo breed als de gehele aanbouw en zit klem tussen de garage en de muur met de buren. Deze houten balk zit niet verankerd in die muren, maar ligt gewoon op de pui. Vervolgens ligt de balklaag van het platte dak op deze balk en bij de originele achtergevel op een houten balk die is verankerd tegen de achtergevel. De pui is hiermee in mijn ogen dragend, Dat doe je toch niet? Daar heb ik mogelijk last van als ik gewicht van een lichtstraat toe ga voegen.
• Van binnenuit is tegen die steens muur tussen de buren een 5*7 balken houten frame geplaatst met gipsplaten er tegen. Op een laagje Alkreflex noppenfolie na zit er helemaal niets van isolatie hierin. Die muur is dus ijskoud. Tegen de garage zal hetzelfde zijn gedaan, maar de garage is wel volledig geïsoleerd.
• Er is een overstek gemaakt aan de aanbouw. Mogelijk ook vanuit gemakzucht om niet te hoeven metselen. De balklaag van het dak steekt verder uit dan de achterpui. Nu weet ik niet of dit bij een overstek altijd zo wordt gedaan(Koudebrug), maar wat me opvalt is dat de ruimte tussen de verschillende balken alleen is dichtgemaakt met stukjes van zo'n zelfde formaat balk tussen binnen en de overstek. Er zit dus helemaal geen isolatie, maar alleen een houten balk tussen binnen en buiten. Toen ik een spotje uit het gipsplafond haalde, kwam er dan ook een enorme tocht van boven het plafond.

Het huis is mij natuurlijk verkocht met een volwaardige aanbouw en de nodige m2 woonoppervlak. Maar lijkt meer te zijn uitgevoerd als een nette serre.
Alles is oplosbaar en we zijn zelf handig, maar ik wil kijken in hoeverre ik hier de vorige eigenaar nog een rol in speelt.

Ik ben vanuit jullie vooral benieuwd naar de technische kant van hoe deze aanbouw in elkaar steekt. Ik kan evt wat foto's toevoegen voor de beeldvorming.
Alvast enorm bedankt voor het meedenken.

 

[Rola]

Laat de woning alsnog keuren.
Dan heb je ook een rapport waarmee verdere stappen kan ondernemen.

 

[Boertje125]

je schrijft dat de oude achtergevel nog aanwezig is, de thermische schil is dus intact gebleven.
Het isoleren en verwarmen van de aanbouw is dan een keuze geen plicht.
Is de aanbouw jouw uitdrukkelijk als volledig geïsoleerd verkocht ?

Een vloer die 1,5 cm doorbuig op een lengte van (6 meter?) voldoet gewoon aan de voorschriften.
Een dragende pui is een keuze welke gewoon is toegestaan (uiteraadt mits sterk genoeg)
Dat jij het anders gedaan zou hebben wil nog niet zeggen dat het een gebrek betreft.

Ik denk dat het niet de moeite waard is om een discussie aan te gaan met de verkoper.
ook omdat je geen bouwkundige keuring hebt laten doen bij de aankoop.

 

[sj0ertum]

@Boertje125 Bedankt voor je reactie. De aanbouw is inderdaad als volledig geïsoleerd verkocht. Dat is jammer, echter als het plafond er uit moet voor die lichtstraat, dan pakken we die paar gipswandjes ook wel even mee. Dat is me de hoofdpijn van gedoe met een ander niet waard. Het is nu alleen die isolatie, verzakte vloer, niet goed werkende vloerverwarming en die dragende pui bij elkaar dat het voelt alsof we beter alles er uit kunnen trekken en goed kunnen doen. En dan is het mooier verkocht dan het is.

De betonvloer van de aanbouw ligt in het zand. Hij buigt niet door, maar is aan de kant van de oude gevel 1,5 cm verzakt. Precies daar waar de vloerverwarmingsslang vanuit de woning de aanbouw binnen komt. Buiten dat die vloer is verzakt (En mogelijk nog een tijdje blijft zakken) werkt m'n vloerverwarming mogelijk daardoor niet goed meer.

 

[Boertje125]

op zand? hoe is de woning dan gefundeerd?

Het is logisch dat de vloer zakt opzichten van de woning als die vloer op de geroerde grond bij de achtergevel rust en niet op de fundering van de zijmuur of de achtergevel
dan snap ik die zogenaamde voorbereiding vanuit de bouw ook niet die heeft dan geen enkele meerwaarde gehad.

 

[De Bob]

Onder een aanbouw wordt in de regel gepulst.
Heeft u daar geen info over ?

 

[Walker]

Onder een aanbouw wordt in de regel gepulst.

Waar komt die wijsheid vandaan? De jaren '60 zijn al even voorbij. Tegenwoordig zijn er schroefpalen of mini heistellingen

 

[Charel]

Als ik uw uitleg lees over die verzakte vloer moet ik meteen denken aan een veel voorkomend fenomeen bij vloerisolatie door gespoten pur. Eigenlijk gaat dit niet om een verzakking maar om de inkrimping van de laag pur isolatie. Het lijkt me ook onmogelijk dat de vloerverwarming hierdoor zou afgeknepen worden, die ligt immers bovenop die isolatie.

 

[De Bob]

@Walker
Waar komt die.wijsheid vandaan ????

Ik kan u bedrijfs matig verzekeren dat er nog trillings vrij wordt gepulst.

 

[Rola]

Ik lees nergens dat de woning op palen staat.
En er wordt ook nog volop op staal gefundeerd, dus dat er onder een aanbouw in de regel gepulst wordt, dat klopt niet.

 

[Edwinnn]

Waarschijnlijk uitgegraven, aangevuld met geel zand, aangetrild, eps gelegd en vloer gestort. Heb wel vaker gezien dat een vloer dan nog een centimeter nazakt. Soms raden ze aan even te wachten met het plaatsen van de (stenen) plinten, dan zie je het niet meer.

 

[sj0ertum]

Dankjewel voor het meedenken allemaal. Het huis is uit 2016.
De woning staat op palen gefundeerd. De fundering van die steens muur tussen de buren en de voorbereiding voor een achterpui van een aanbouw is toen ook gedaan. De fundering lag er dus helemaal en staat op palen. Het enige wat nog op de fundering geplaatst moest worden was de pui van de aanbouw.

De woning zelf heeft een kruipruimte, de betonvloeren bestaan uit kanaalplaatvloeren gok ik. Die liggen uiteraard op de fundering.

De betonvloer van de aanbouw, wordt naar mijn weten gewoon 'op het zand' gestort. Afgraven, wit zand er in, aantrillen, isolatie, begongaas, beton storten, Vloerverwarming leggen, cementdekvloer.
Aan de kant van de woning kan ik een vingertop onder de plint steken, wat voorheen natuurlijk strak op de tegelvloer zat. Langs de linker en rechter muur loopt de vloer geleidelijk weg van de plint, dus de kier onder de plint wordt aan die kant geleidelijk groter.

Ik heb helaas geen bouwtekeningen. Ik kan informeren, maar denk dat het op een bierviltje is gedaan en dat dit vergunningsvrij is gebouwd.

 

[De Bob]

@Rola
Het was een vraag of er gepulst was

Vorig voor jaar was er nog een grote aanbouw, gepulst tot op het zand.
Machientje moest wel over het dak, dus het wordt nog gedaan als het nodig is.
Paar geleden bij mijn zoon, grote aanbouw, door extern bedrijf gebouwd, en ook gepulst.

Edit:
TS reageerde net hiervoor, met betrekking over de palen.

 

[Edwinnn]

Ik zou die kier onder de plint een tijdje monitoren en daar nog niet direct actie op ondernemen. Waarschijnlijk is dat in het eerste jaar na de bouw ontstaan (nazakken, wat ik hierboven schreef). Het nazakken gebeurt meestal niet regelmatig, kan zijn dat je op de ene plek een centimeter hebt en aan de andere kant niets.

 

[De Bob]

TS
Die "vinger onder de plint" is dat de aanbouw ?

 

[Walker]

dus het wordt nog gedaan als het nodig is.

Dat komt niet overeen met "in de regel".

 

[sj0ertum]

@Edwinnn Ja precies tot op heden lijkt het daar op en dan heb ik er niet zo'n moeite mee. Hij is links en rechts evenveel gezakt. De tegelvloer en de voegen zien er goed uit en vertonen ook geen scheuren of iets. Alleen in de hoek tegen de originele achtergevel is één tegel ooit vervangen bij de oude bewoner.

 

[sj0ertum]

@De Bob ja dat is in de aanbouw. In de woning zelf is niets aan de hand.
De originele pui staat er dus gewoon nog. Die is ook zo groot, dat als je die weghaald, dat je zonder werk aan de originele achtergevel een mooie opening hebt naar de aanbouw.

Maargoed, nu staat hij er nog.Er is een plint tegen de pui gemaakt (aan de voorheen buitenkant) om de dorpel van die pui te verstoppen. Dat ziet er wat fraaier uit. Daar kan ikeen vingertop onder steken. En zoals hierboven verteld loopt over de zijmuren de plint langzaam weg van niets tot een spleet van die 1,5cm richting de woning.

 

[De Bob]

Dat komt niet overeen met "in de regel".

Vervolgens is het is toch duidelijk waar het allemaal over gaat.

 

[Boertje125]

pulsen wordt vrijwel niet meer gedaan omdat het draagvermogen hiervan niet goed te onderbouwen valt.
(pulsen is het in de grond drukken van een open stalen buis waarbij door middels een pulsboor grond bij de punt van de paal wordt verwijderd om deze makkelijk te laten zakken.)

Wel worden inwendig geheide stalen buispalen vaak pulspalen genoemd.
Inwendig geheide stalen buispalen zijn trillings arm en zijn de meest gebruikte palen onder een uitbouw