Verbouwen of nieuwbouw

[Buurmannetje]

Hallo,
Ik overweeg een bedrijf te starten met een gastenverblijf voor groepen. In dit verblijf moeten allemaal kleine kamertjes met 1 of 2 bedden komen + 1 grote zaal voor activiteiten.
Nu dacht ik zelf een boerderij te kopen en dan een schuur of stal om te bouwen naar dit verblijf.
Maar ik heb hier totaal geen kijk op. Of zal het beter zijn zoiets helemaal vanaf nul op te bouwen?

 

[Verwarming Sp.]

Nieuwbouw of verbouw is één van de laatste vragen dunkt me.

Begin eens met een businessplan. Groepsaccomodaties zijn er al heel veel in Nederland, steek je licht eens op bij een collega.

Dan aan het rekenen. Wat gaan mensen betalen? Wat heb je ze te bieden? Waarin onderscheid je je van anderen? Wat zijn de exploitatiekosten? Wat kost het onroerend goed (hypotheeklasten)? Is er uberhaupt een bank die je een zakelijke lening wil verstrekken? enz. enz. enz.

 

[Buurmannetje]

Beste Hessie, bedankt voor de reactie maar daar heb ik helaas niets aan. Ondernemersplan en alles is al zo goed als klaar. Het wordt ook geen standaard groepsaccommodatie en bij wat ik voor ogen heb is veel vraag. Ik heb ook genoeg en succesvolle ervaring met ondernemen dus hierover hoef ik geen verdere info.

Mocht je nog advies hebben m.b.t. de vraag is dat zeker welkom.

 

[Verwarming Sp.]

Oke, in dat geval heb ik de vraag verkeerd geïnterpreteerd.

Als je precies weet wat de wensen zijn, is het een eenvoudige rekensom. Kijk wat een stuk grond kost, plus de bouwkosten voor nieuwbouw. En wat een boerderij moet kosten, inclusief verbouwing.

De ervaring leert dat het volledig verbouwen van een (oude) boerderij qua kosten zeker niet onder doet voor nieuwbouw.

Voordeel van nieuwbouw is dat je volledig vrij bent qua indeling/ligging, en dat je de eerste jaren weinig onderhoud hebt.

Voordeel van een oude boerderij is natuurlijk de charme. En die kan wel eens niet in geld uit te drukken zijn...

 

[Buurmannetje]

Ok, bedankt voor je reactie Hessie. Ik moet vanuit een bepaald budget werken dus vandaar dat ik op deze manier een beetje inzicht probeer te krijgen. Nu is de bouwwereld mij onbekend, maar ik denk dat misschien het beste een tekening kan maken van wat ik concreet wil en dan bij een bouwbedrijf vragen wat de kosten zouden zijn om dat volledig te bouwen, of om dit van een schuur om te bouwen.

 

[Walker]

Of het nu een groepsaccommodatie voor de scouting of een Polenhotel gaat worden, je zult rekening moeten houden met zaken als

- bestemmingsplan
- omgevingshinder
- bouwbesluit, met daarin geregeld:

- brandveiligheid
- vluchtroutes
- daglichttoetreding
- verwarming
- ventilatie

Daarnaast:
- voldoende sanitaire voorzieningen
- voldoende kookgelegenheid
- eventueel gelegenheid voor het wassen van kleding

 

[Buurmannetje]

Hi Walker, bedankt voor de tips. Goed om voor ogen te houden. De ventilatie en brandveiligheid had ik nog niet specifiek over nagedacht, maar ik ga dit zeker doen. Ik ben namelijk de afgelopen tijd bij veel andere verblijven op bezoek geweest en met de ondernemers gepraat. 1 ondernemer had iets bestaands overgenomen, maar pas na overname kwam hij erachter dat het niet meer aan de huidige brandveiligheid voldeed. Alles moest eruit en er opnieuw in, kosten meer dan 100k. Zo'n tegenvaller is natuurlijk een drama als je nog moet beginnen. Gelukkig wel goedgekomen bij die ondernemer.

 

[IJkenhout]

Je moet inderdaad eerst een locatie hebben waar je dit mag starten. Als dat een bestaande locatie is (er staan al gebouwen), kan je pas kijken of het zinvol is te verbouwen of nieuw te bouwen.

In principe is verbouwen altijd goedkoper en duurzamer. Maar het is niet altijd praktisch ;)

Haal hier straks een goede adviseur bij! Niet alleen een aannemer dus, maar ook een architect of bouwkundig adviseur. Dit bespaart je later allerlei fouten. (je noemde zelf al een voorbeeld)

 

[Boertje125]

Nieuwbouw specifiek voor dit doel gebouwd zal altijd beter aan jouw eisen kunnen voldoen dat een verbouwde stal of iets dergelijks.

Het is overigens niet vanzelfsprekends dat je iets dergelijks in een boerderij mag beginnen.
Meestal zal dit niet in het bestemmingsplan passen.

 

[Gerrit B]

Ik doe vaak de brandbeveiliging in dit soort panden en onderschat de kosten niet om te kunnen voldoen aan de geldende eisen.
Denk daarbij vooral aan vluchtwegen die aan de eisen moeten voldoen.

 

[Kareltje33]

In principe is verbouwen altijd goedkoper en duurzamer.

Duurzamer: zonder meer. Goedkoper: nee. Het kan goedkoper zijn als je het meeste zelf doet. Of als je aan pand hebt dat liefst vrij nieuw is en modern gebouwd. Met een oud (of zelfs historisch) pand schieten de arbeidskosten meestal de lucht in.

Ben zelf een vakwerkboerderij aan het verbouwen en het gaat schat ik MINSTENS die keer langzamer dan wanneer je met een moderne cascobouw bezig bent. Niks is recht, je bent uren met meten kwijt, allerlei bestaande delen moeten opgeknapt of gerepareerd worden, voor je iets kunt vernieuwen moet je eerst het oude slopen, oude bouwtechnieken zijn vaak zeer tijdsintensief etcetera.

Niet om over te jammeren, ik wist waar ik aan begon, maar om de voorgaande uitspraak in het juiste licht te zetten.
Maar: als het klaar, is heb je wel wat. En daar doe ik het voor.

Ciao, Kai

 

[IJkenhout]

Ik kan en wil het niet onderbouwen, maar ik vermoed nog steeds dat het altijd goedkoper is. Uiteraard wel vergelijken met hetzelfde terugbouwen hè ;)

De tijd die het extra meten kost (voor een vakman), staat niet in verhouding tot materiaalkosten + opnieuw bouwen. Alleen hele slechte onderdelen (die uit zichzelf al instorten) kunnen vaak beter geheel vernieuwd worden.

 

[Walker]

De stichtingskosten zullen bij een eenvoudige verbouwing lager zijn. Echter is eea wel afhankelijk van je beoogde duurzaamheidsniveau. Een oude woning naar label A brengen, met voldoende ruimte in verblijfs- en verkeersruimten (naar moderne eisen) kost ook heel veel: Draagmuren verplaatsen, constructie-berekeningen laten maken, elektra geheel vervangen, etc. Dan ben je al bijna op slopershoogte.

Als je de grond al hebt is voor relatief weinig geld al een catalogus-woning te koop.