Epdm balkon vervangen ?

[Togren]

Goedemorgen allen!

Sinds augustus vorig jaar zijn er al redelijk wat 'aandachtspunten' boven komen drijven voor ons appartement (gekocht in april 2023, bouwjaar 1968).
Waarschijnlijk dat daar nu ook het balkon aan toegevoegd moet worden, alleen ontbreekt ons de kennis om in te schatten hoe erg/groot het precies gaat zijn.

Op het balkon lag initieel een houten vlonder die op hoogte was gebracht met drie lagen zwarte vierkantjes (Foto 1 & 6)).
Ergens gedurende de herfst hebben we de vlonder en alles daaronder afgebroken omdat deze aan het rotten was aan de onderkant. Waarschijnlijk is dit gekomen doordat de regenafvoer verstopt was, en het water na een regenbui dus bleef staan tegen de onderkant van de planken.

Nu alles goed heeft kunnen drogen, vielen een aantal zaken op:
- De toplaag (EPDM ?) is verre van egaal (verhoging rond de naden tussen 2 stroken, kuilen waar zwarte vierkantjes stonden, Foto 2)
- De toplaag bestaat uit meerdere delen (Foto 3)
- De opsluitbanden aan zowel de kozijnkant als ook aan de open kant zijn losgekomen, verwrongen en doorgeroest (Foto 4)
- De muur bij de balkondeur is helemaal een ratjetoe van onder tot boven met ook een dilatatievoeg die is dichtgekit, waar gaten in zitten en als het regent loopt het aan de bovenkant in de voeg en aan de onderkant bij de vloer komt het weer naar buiten. (Foto 5)
-
-

Zo kan ik nog wel even doorgaan, maar sec het balkon zijn dit denk ik de belangrijkste punten. We weten we niet hoe lang ed opsluitbanden al open staan, en dus hoe lang het water via die weg de constructie in heeft gekund.
En nu is de grote hamvraag voor ons, hoe we deze klus zouden moeten aanvliegen zodat het weer een aangenaam balkon wordt en vooral ook veilig natuurlijk (alleen de EPDM vervangen, alleen de opsluitbanden vervangen, alles eruit en kijken wat eronder zit etc.). Dus vragen we wat jullie zouden adviseren want voorheen heeft dat advies ons meermaals uit de brand geholpen!

 

[Walker]

Koop + appartement = VVE. Heb je de vraag daar al neergelegd?

 

[Mn22]

Balkons zijn meestal gemeenschappelijke bouwdelen en dan is het een zaak van de VVE. Mag je er zelf niets aan doen.

 

[wgb]

Kan me niet voorstellen dat de VVE met het vervangen door EPDM ook een vinger in de pap heeft gehad.

 

[Walker]

Belangrijke vraag: Wat zit er onder het balkon? Kun je door hier aan te werken schade veroorzaken aan (on)roerend goed van anderen?

 

[Mn22]

Kan me niet voorstellen dat de VVE met het vervangen door EPDM ook een vinger in de pap heeft gehad.

Hoezo niet? In dit soort situaties is de inhoud van de splitsingsakte bepalend. Dat dus eerst uitzoeken en dan bepalen hoe je verder moet handelen.

 

[Walker]

Kan me niet voorstellen dat de VVE met het vervangen door EPDM ook een vinger in de pap heeft gehad.

Ik ben ook benieuwd waar deze aanname op gebaseerd is. Want dit is hoe ik het lees (en ook al jaren ken):


Als een groter gebouw opgesplitst wordt in appartementen, krijgen de eigenaren van die appartementen een appartementsrecht. Ze worden samen eigenaar van het hele onroerende goed (het complex).

Het appartementsrecht regelt de onderlinge (eigendoms-)verhoudingen. Het geeft iedere eigenaar een exclusief gebruiksrecht op een privégedeelte (een appartement). Verder bepaalt het appartementsrecht hoe de eigenaren met elkaar omgaan en op welke manier ze – via de VvE – voor het gebouw gaan zorgen.

Het verdelen van appartementsrechten vindt altijd plaats via een notariële akte: de splitsingsakte. In de splitsingsakte is een Splitsingsreglement opgenomen. Hierin staan alle regels waaraan de eigenaren zich moeten houden

Wat is een VvE?

Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een vereniging waar alle appartementseigenaren binnen 1 complex automatisch én verplicht lid van zijn. Het lidmaatschap is niet opzegbaar en duurt zolang je eigenaar bent van je appartement.

De VvE behartigt de gemeenschappelijke belangen van het complex. Hierdoor wordt bijvoorbeeld het onderhoud van (de gemeenschappelijke delen en zaken van) het gebouw geregeld. Welke delen gemeenschappelijk zijn, is opgenomen in de splitsingsakte. Het gaat vaak om het dak, de fundering, de entree en de liften.

 

[wgb]

Ik ben ook benieuwd waar deze aanname op gebaseerd is. Want dit is hoe ik het lees (en ook al jaren ken):

Ja ik ben meer van de praktijk. Als ik hier onder zou wonen zou ik graag weten en misschien invloed willen hebben wat ze boven mij aan het uitspoken zijn.

 

[Mn22]

@Wgb bedoel je juist niet te zeggen dat je het niet kunt voorstellen dat het vervangen van de EPDM buiten de VVE is omgegaan? Ik lees het omgekeerde in je post, maar dat kan ook aan mij liggen. Denk dat daar de verwarring zit.

Zo'n afdichting van het balkon is in mijn beleving een schoolvoorbeeld van een typische aangelegenheid voor de VvE omdat je niet wil dat iedereen maar wat aan gaat zitten kloten. In de meeste splitsingsaktes is dat dan ook zo geregeld.

 

[Walker]

Kan me niet voorstellen dat de VVE met het vervangen door EPDM GEEN vinger in de pap heeft gehad.

Ik denk nu dat je het op deze wijze bedoelde..

 

[Togren]

Allen, alvast heel erg bedankt voor de reacties en de discussie!
Een tijd terug heb ik de splitsingsakte al doorgeplozen maar zal dat vanavond nog een keer doen.ik zal morgen een update plaatsen!

wel is het zo dat de VVE in het complex niet heel… meegaand is wat dat betreft. Weet ook niet of we dan genoegen moeten nemen met wat ze doen, of dat we wel kunnen/mogen eisen dat een professional en niet de huismeester het vervangt.

 

[Mn22]

De VVE zijn jullie natuurlijk zelf als eigenaren. Daarbij heeft de vergadering ook de meeste bevoegdheden, het bestuur kan meestal niet zoveel zonder instemming van de vergadering.

Lastig blijft wel dat een VVE het meestal niet iedereen naar de zin kan maken. Goed en kostenbewust beheer maakt het noodzakelijk om keuzes te maken. Ook kun je niet allerlei uitzonderingen toestaan, want dat maakt het al snel onbeheersbaar.

 

[wgb]

Een of geen kan voor mij op het zelfde uitkomen.

 

[Togren]

Allen,

Excuses voor de verlate opheldering. Wegens ziekte ben ik even uit de running geweest.
Na het bestuderen van de splitsingsakte heb ik het volgende gevonden:
1. De VVE is verantwoordelijk voor de balkonconstructie (de gemeenschappelijke delen beslaan o.a. de buitengevel waar specifiek balkonconstructie in de opsomming genoemd wordt),
2. De eigenaar is verantwoordelijk voor het onderhoud aan afwerklagen van vloeren en balkons

Na enig zoekwerk is het ons nog niet helemaal duidelijk wat nu precies onder die termen moet worden geschaard, omdat we nog niet weten wat er onder het EPDM/bitumen zit, en of deze laag dus noodzakelijk is als 'dak' voor de onderburen.

@Walker Wij bewonen het bovenste appartement op de 4e verdieping, en elk balkon is het plafond/dak van het balkon eronder. Dus als we iets verprutsen, dan kan het wel degelijk denk ik consequenties hebben voor de onderburen.

 

[Mn22]

Als alle balkons voorzien zijn van dezelfde epdm en deze noodzakelijk is voor de waterdichtheid, dan zou ik zeggen dat het onderdeel is van de balkonconstructie en dus voor de vve.

Bij afwerklagen gaat het eerder om losse afwerkingen, als grastapijt, vlondertje etc.

Een en ander betekent dan dus dat je er zelf niets aan mag veranderen.

 

[wgb]

Het pand is in 1968 gebouwd. Kan mij niet voorstellen dat EPDM de eerste (dak)bedekking is. Werd toen nog nauwelijks gebruikt als dakbedekking.
Is het balkon ook ontworpen als dak dan lag zink meer voor de hand.
Is het dak later balkon geworden zal er bitumen zijn gebruikt.