Vloerbalken vervangen in verzakt huis

[Deja vu!]

Goedendag,

Mijn vriendin en ik hebben een huis uit 1890 op het oog. We moeten nog gaan kijken etc, maar wat we al hebben kunnen constateren is dat het huis aan één kant zo'n 25 cm is verzakt. De buurman kon mij vertellen dat de oorzaak van de verzakking zo'n 5 jaar geleden is verholpen d.m.v. een nieuwe fundering. Of dit waar is zal allemaal moeten blijken uit de bouwtechnokeuring en het funderingsonderzoek maar....

...Stel nu dat dat allemaal in orde is. De vloeren in het huis zijn wel geëgaliseerd, alleen de plafonds hebben nu een enorm hoogteverschil. Weet iemand of er mogelijkheden zijn om de vloeren er uit te halen en er nieuwe vloerbalken in te zetten die wel waterpas zijn. Ik neem aan dat dit wel mogelijk is, maar ik kan er op internet geen informatie over vinden. Kan je dit bij elke aannemer navragen of zijn er gespecialiseerde bedrijven die dit doen. En wat kan je allemaal zelf doen?

Een andere mogelijkheid zou kunnen zijn om het huis weer recht te zetten. Hier zijn zoveel voorwaarden aan verbonden dat ik nog niet weet of dit überhaupt wel tot de mogelijkheden behoort.

Is er iemand die ervaring heeft met het vervangen/vernieuwen of verhogen van de vloerbalken of die een soortgelijk probleem aan de hand heeft gehad?

Alvast bedankt,

Met vriendelijke groet,

Gerard

 

[H@ns]

Allemaal mogelijk alleen los je daar het probleem natuurlijk niet op!
De muur is 25cm verzakt dus het plafond zit ook 25 cm lager..
Door de vloerbalken weer waterpas te leggen wordt je plafond niet hoger.

Even een huis opkrikken lijkt me onmogelijk vanwege de scheuren e.d. die dan gaan ontstaan.
Als ik de situatie zo lees (25cm verzakking!) zou ik óf afzien van de koop óf aan de hand van de bouwkundige taxatie een herstel rapport/begroting aanvragen en met dat gegeven over de prijs gaan onderhandelen.

Herstel zal vermoedelijk inhouden; Alle vloeren er uit, muren opnieuw opmetselen tot waterpas niveau, nieuwe vloeren er in, alles opnieuw stuken incl. plafonds, overal nieuwe afwerkvloeren in, evt. kozijnen opnieuw stellen/vervangen, scheuren die er zitten of opnieuw ontstaan herstellen,.. ga zo maar door.

 

[Deja vu!]

Hans,

Bedankt voor je antwoord.

Ben vandaag wezen kijken in het huis. Wat een ruimte, wat een sfeer alleen... die verzakking.

Navraag gedaan en er wordt een kopie opgezocht door de makelaar van het funderingsherstel. Als dat in orde blijkt te zijn en er dus garantie wordt gegeven dat het huis niet opnieuw verzakt, dan denk ik dat ik een serieus bod ga doen. Uiteraard na een bouwkundig rapport te hebben laten opmaken.

De vloerbalken rechtzetten lost mijnsinziens toch gewoon het probleem op? Ik hoef geen hogere plafonds, want die zijn meer dan 3 meter hoog. Dat alles opnieuw moet worden getuct etc. daar ging ik min of meer al vanuit.

Zoals ik het nu zie gaat alles eruit behalve de vloer/plafondbalken. Die dan waterpas maken d.m.v. óf recht laten zetten óf zowel de bovenkant (is al gedaan) als de onderkant aanvullen tot waterpasniveau. Nieuwe onder vloer, underlayment, isolatie en dan de dekvloer erop. Voor het plafond hetzelfde. Isolatie, rachelwerk, stucplaten en laten stucen. Muuren afhankelijk van de staat (deels) opnieuw (laten) stucen.

Volgens mij wordt het een heel project, maar daar kijk ik niet tegenop.

Binnenkort misschien meer nieuws :-)

Groeten

Gerard Harten

 

[Marnix]

Als de verzakking is gestabilliseerd zou je slechts weten dat het huis niet direct verder zal zakken.

De 25 cm verzakking is iets wat niet één, twee, drie gedaan is. Veel tijd en nog meer geld zullen e.a. op kunnen lossen zoals H@ns al aangeeft.

Een provisorisch lapmiddel is om gewoon de vloer uit te vlakken maar 25 cm is erg veel en daar wordt je plafond ook niet vlakker van. Heb je nu plafonds van 500 cm hoog dan kun je een verlaagd plafond aanbrengen om alles voor het oog recht te hebben maar of dat nu mooi is in een oud huis..... Denk dat je het huis en de uitstraling onrecht aan zou doen.

Wacht het bouwkundig raport af en baseer daarop julllie keuze. Hou voor ogen dat bij de aankoop van een mooi oud huis je rationeel moet denken en dit dus erg lastig is als de charmes van het huis jullie emotionele vlak raken. Neem onafhankelijke adviezen van familie etc. desnoods ook in overweging.

Ben je financieel onafhankelijk en heb je de tijd dan wordt het een ander verhaal

Succes en hopelijk wordt het allemaal wel wat.

 

[Marnix]

Waarschijnlijk was ik druk aan het typen toen jij je reactie plaatste dus komt mijn voorgaande reactie wellicht als mosterd na de maaltijd?

Hopelijk kun je er wat mee.

 

[Deja vu!]

Marnix bedankt voor je reactie.

Tijd is geen probleem, aangezien ik het niet onderschat en het zie als een project van 5-10 jaar (het hele huis dan). Geld is iets minder flexibel.

Misschien ben ik inderdaad wel emotioneel betrokken bij het geheel en dat vertroebelt de heldere blik een beetje. Maar ja, je kan de charme soms niet weerstaan :-).

De vloer is reeds uitgevlakt, maar ik vraag me af of dat goed genoeg is gebeurd.

Wat ik me bij afvlakken voorstel is dat je het stuk wat je mist bij de vloerbalk tot waterpas hoogte (langwerpige driehoek) met een balk van gelijke dikte (die driehoek) opvult, vastzet aan de originele vloerbalk en dan de vloer weer in ere hersteld. Is dat ook de methode of zijn daar andere manieren voor? Evenzo voor het plafond.

Met vriendelijke groet,

Gerard

 

[Marnix]

Het uitvlakken kan op verschillende manieren. Waar ik een beetje mee zou zitten is die 25 cm, das niet zomaar een klosje......... Ik zou bijna denken om tegen iedere balk een nieuwe te bevestigen en zo alles waterpas te stellen, waarschijnlijk het zelfde wat je zelf ook voor ogen hebt.

Nu je zo waterpas bezig bent moet ik opeens aan ons eigen huis denken. Het is uit 1929 en constructief okee, wij vielen zeg maar ook voor de charmes en mogelijkheden.

Toen wij alles lieten stucken hadden we twee keuzes, of alles uitvlakken en waterpas of op het oog stucken.

Je zal merken dat als je eenmaal begint met iets helemaal in het lood te zetten iedere andere oneffenheid ook op gaat vallen. Reken maar dat bijna iedere muur uit het lood staat en er eigenlijk niets helemaal recht of haaks is, dat valt nu wellicht niet op maar pas als je aan de slag gaat.

Je hebt in ieder geval de tijd al mee en dat is al bijna de helft. Die zak geld is wel iets wat je van te voren goed in kaart moet hebben want 35.000 euro is tegenwoordig helemaal niks en zeker niet als je (bijna) alles uit moet besteden.